Widać już mocny spadek liczby transakcji sprzedaży mieszkań. Rynek nieruchomości mocno zwalnia, a teraz czas na realny spadek cen wynika z analiz PKO BP.
W II kw. 2022 r. na 6 największych rynkach deweloperzy sprzedali o ponad 50% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, zmiana k/k wynosi -12%. Te wyniki wyraźnie wskazują na ochłodzenie na rynku nieruchomości w Polsce. Ponadto Centrum Analiz PKO Banku Polskiego w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 3q22” przewiduje realny spadek cen mieszkań w kolejnych kwartałach.
Zobacz także: Średnie ceny działek budowlanych, po korekcie z początku roku, znowu rosną
Gwałtownie malejąca liczba transakcji
Po rekordach w liczbach transakcji z zeszłego roku nie ma już śladu. Już w I kw. br. obserwowaliśmy spadek liczby transakcji o 80% względem I kw. r/r.
TABELKA „Dynamika liczby transakcji na rynku pierwotnym i wtórnym”
Źródło: PKO Bank Polski
Na załączonej tabeli widać, że gwałtowniej reaguje rynek pierwotny, szczególnie w mniejszych miastach. Jak napisano w analizie PKO Banku Polskiego, tak znaczące spadki mogą doprowadzić do skrajnych sytuacji, ale również trudniejszej oceny trendów na rynku.
„Może pojawić się więcej sytuacji skrajnych, gdy na średnią składają się tańsze, mniejsze mieszkania na peryferiach, o nieciekawej lokalizacji szczegółowej, czy w mniejszych ośrodkach i atrakcyjne mieszkania w centrum miasta, czy całorocznym ośrodku wypoczynkowym (zwykle trzymają cenę).” – czytamy w analizie.
W II kw. zaobserwowano spowolnienie realnego wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym, ze szczególnym akcentem na Warszawę i mniejsze województwa. Wzrost nominalny wciąż był dwucyfrowy, w odniesieniu rok do roku.
Źródło: PKO Bank Polski
Z kolei na rynku wtórnym, w odniesieniu kwartał do kwartału, ceny prezentowały się podobnie, jednak pozostawały w trendzie wzrostowym.
Jeśli porównamy ceny transakcyjne i ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w II kw., rozpiętość wzrosła nieznacznie, warto w tym miejscu zauważyć, że dzięki temu pojawia się już miejsce na negocjacje ceny.
Na rynku wtórnym różnica w cenach transakcyjnych i ofertowych jest już większa.
„Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 8-16%), szczególnie w największych aglomeracjach, co wynika z naturalnie większego zróżnicowania oferty” – napisano w raporcie.
Źródło: PKO Bank Polski
W skrócie w II kw. obserwowaliśmy na rynku znaczący spadek popytu na mieszkania, jednocześnie większą podaż mieszkań.
Zobacz także: Ceny mieszkań rosną szczególnie szybko tam, gdzie jest wysoka inflacja. W Istambule w rok podrożały realnie o 64%
Rynek reaguje na rosnące stopy procentowe
Cykl podwyżek stóp procentowych NBP, zaostrzenia KNF, które obowiązują od kwietnia br., zmniejszają zdolność kredytową Polaków. Dodatkowo od grudnia 2021 regularnie maleje zarówno liczba, jak i wartość zapytań o nowe finansowania.
Według najświeższych danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wartość zapytań w sierpniu 2022 r. o ponad 70% r/r, w lipcu było to -66,8%, a w czerwcu 60% r/r. Sierpniowa liczba zapytań zmalała o 70,9%. Według oficjalnych danych sierpniowy odczyt BIK Indeksy był najniższy od stycznia 2008 r. i potwierdza hamowanie na rynku kredytów mieszkaniowych.
Źródło: PKO Bank Polski
Z kolei według danych AMRON na koniec II kw. oprocentowanie kredytu mieszkaniowego (na 300 tys. zł i 25 lat) wynosiło ponad 9%. Co prawda w tym okresie średnia marża kredytu hipotecznego zmalała, ale nieznacznie do 1,98%. W oczywisty sposób odbiło się to na popycie na kredyty, ale również konkurencyjność między bankami.
W II kw. banki udzieliły 38,4 tys. nowych kredytów, czyli o 42% mniej niż II kw. 2021 r. i o 19,6% mniej niż w I kw. 22 r. Są to najniższe wartości od I kw. 2009 r. Wartość udzielonych kredytów spadła o 39% r/r, o 20% k/k i wyniosła 13,5 mld zł.
Źródło: PKO Bank Polski
„Przytoczone statystyki ilustrują silny spadek popytu na kredyty hipoteczne na skutek zaostrzonej polityki kredytowej banków w warunkach rosnących stóp procentowych, podwyższonych rygorów ostrożnościowych i gorszych prognoz makroekonomicznych. W sytuacji szybko rosnących odsetek coraz liczniejsza grupa kredytobiorców decyduje się na wcześniejszą spłatę kredytu. Według danych BIK nadpłaty kredytów hipotecznych w czerwcu’22 wynosiły 2,6 mld zł (vs 0,6 mld zł w czerwcu’21). Kredytobiorcy obniżają koszt obsługi kredytu, kwota kapitału pozostałego do spłaty maleje.” – możemy przeczytać w raporcie.
Średnia wartość udzielonego kredytu wyniosła 350 tys. zł i utrzymała się na poziomie z I kw.
